Bima verkauft Konversions-Wohnungen überteuert

Der Münsteraner Ulrich Schlüter hat eine eigene Internet-Seite zum Konversionsprozess und speziell zum Thema Britenhäuser in Münster erstellt. Mit dem unten aufgeführten Brief an den Bamberger Oberbürgermeister und die Fraktionen weist er auf das rechtlich fragwürdige Vorgehen der Bima beim Verkauf der bundeseigenen Wohnungen hin. Des Weiteren hat Schlüter bereits Bundesverkehrsminister Ramsauer davon in Kenntnis gesetzt, den Bundestagsabgeordneten die Aufforderung zu empfehlen, einen parlamentarischen Untersuchungsausschuss bezüglich der Vorgehensweise und der Sachkundigkeit der BImA beim Verkauf von Bundeseigentum einzurichten.

Ulrich Schlüter

Sehr geehrter Herr Oberbürgermeister Starke,
sehr geehrte Fraktionsvorsitzende der Stadt Bamberg,

im FAZ-Artikel „Tausende Wohnungen fallen an die Bundesagentur Bima“ las ich, dass auch in Bamberg ein Konversionsprozess abläuft. In Münster wurde im November 2012 die York-Kaserne durch die britischen Streitkräfte verlassen. Ende 2013 wird die Oxford-Kaserne aufgegeben. Diese Kasernen und zugehörige ca. 800 Wohnhäuser der britischen Soldaten gehen dadurch in Bundeseigentum über und werden anschließend von der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) vermarktet.

Mitte 2012 hat die BImA bereits 32 Britenhäuser in der Grawertstraße von Münster zu meiner Meinung nach drastisch überhöhten Preisen an gutgläubige junge Familien verkauft, die auf den angeblich von Fachleuten dieser Behörde ermittelten Verkehrswert vertrauten und im öffentlichen Bieterverfahren mitboten. Deren finanzierende Banken überprüften vermutlich nicht weiter den tatsächlichen Verkehrswert der Häuser und erteilten Finanzierungszusagen.

Dieser Vorgang war der Anlass, weshalb ich mich anschließend intensiv mit dem Konversionsprozess in Münster beschäftigte und nun über eine eigens erstellte Website die Bürger alternativ zu den Websites der Stadt Münster und der BImA zur Konversion informiere. Darin befasse ich mich sehr kritisch mit dem Planungsstand vom Stadtplanungsamt Münster und der BImA, mit sinnvollen Alternativen zur Sanierung der Häuser aus den 50er und 60er Jahren, mit Fragen der Verdichtung oder des Abrisses und Neubaus inklusive sinnvoller Straßenverlegungen an den bisher analysierten Standorten. Die weiteren Standorte werde ich analysieren, sobald die BImA Exposés dazu veröffentlicht.

Ich schätze den Verkehrswert der Häuser aufgrund der Ertragswert- und Sachwertmethode und stelle interessierten Besuchern meiner Website Excel-Tabellen zur Verfügung, mit denen man den Verkehrswert aller Britenhäuser grob abschätzen kann. Ich kritisiere die BImA wegen deren unsachkundige Verkehrswertermittlung der Häuser nur im Vergleichswertverfahren aufgrund von Vergangenheitszahlen, die die LBS als „Preisspiegel Immobilien NRW“ herausgibt.

Ich habe über Anzeigen in örtlichen Zeitungen und Magazinen die Bürger auf diese Website hingeweisen. Ich hoffe, dass die Bürger dann besonnen die wirklichen Verkehrswerte der Britenhäuser erkennen und nicht um jeden Preis kaufen, denn ein Abriss vieler Häuser seitens der BImA und der Verkauf der Grundstücke ohne Bebauung ist wohl in vielen Fällen sinnvoller.

Ich habe alle Professoren der msa münster school of architecture (Fachhochschule für Architektur und Stadtplanung) aufgefordert, sich mit meiner Website kritisch auseinander zu setzen und auch die Architekturstudenten auf diese Website aufmerksam zu machen. Ich forderte den Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Münster auf, eine Stellungnahme zu meinen Ausführungen bezüglich der Verkehrswertermittlung der Britenhäuser abzugeben. Ich werde alle von den IHKs öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliensachverständigen anschreiben und bitten, sich mit der Website auseinander zu setzen, ebenso die Abteilungsleiter der Baudarlehensabteilungen aller Banken in Münster, letzteres mit dem Ziel, dass der Wert eines Britenhauses als Sicherheit für einen Kredit sorgfältig geprüft wird und man sich nicht (wie beim Verkauf der Britenhäuser in der Grawertstraße) blindlings darauf verlässt, dass die Häuser wirklich denjenigen Wert darstellen, den die Sachverständigen der BImA angeblich sorgfältig ermittelt haben.

Ich habe mehrmals vergeblich über verschiedene Politiker versucht, meine kritischen Gedanken in den Planungsprozess einzubringen. Seit der Veröffentlichung meiner Website  befinden sich scheinbar die Politiker und die Stadtverwaltung im Schockzustand. Der Oberbürgermeister Herr Lewe, die Stadtplanungsabteilung (Herr Schowe) und die Mitglieder des politischen Lenkungsausschusses werden bei einem Rückruf vermutlich abwiegeln, weil ich mit den Inhalten meiner Website den gesamten bisherigen Planungsprozess in Frage stelle. Auch die BImA wird über meine Website wenig erfreut sein, weil deren bisherige Preisvorstellungen vermutlich zukünftig in Münster nicht mehr durchsetzbar sind. Bilden Sie sich deshalb selbst ein kritisches Urteil über die Ergebnisse der Stadtplanung in Münster und meine kritische Analysen und Vorschläge.

Über die Konversionswebsite der Stadt Münster können Sie die Hauptratsvorlage zur Konversion und die zugehörigen Anlagen nur mühsam herunterladen. Ich stelle sie Ihnen in Form einer einzigen Datei zur Verfügung.

Von Bürgern und inzwischen auch zaghaft von einigen Politikern erhalte ich E-Mails und Anrufe mit Zustimmung. Mehrere Wertgutachter haben mir Ihre Anerkennung und weitgehende Zustimmung zukommen lassen. Die Kommission für die Inklusion von Behinderten (KIB) der Stadt Münster teilte mir soeben mit, dass sie aufgrund der Inhalte meiner Website einen Ratsantrag eingebracht hat, in dem die KIB die Errichtung von mehr barrierefreien Wohnungen in den Britensiedlungen fordert.

Die Vorgehensweise sowohl der BImA als auch der Stadtverwaltung scheint mir darüber hinaus rechtlich bedenklich und ökonomisch unsinnig.

Einige Beispiele:

Jedes Amtsgericht beauftragt bei Immobilien, die zur Zwangsversteigerung anliegen, einen von der IHK öffentlich bestellten Wertgutachter mit der Erstellung eines Gutachtens nach offiziellen Wertermittlungsrichtlinien, wie sie vom Bundesministerium für Verkehr, Bauen und Stadtplanung veröffentlicht werden. Der Gutachter berechnet den Ertragswert und den Sachwert nach einer festgelegten Methode und schätzt den Verkehrswert als gewogenes Mittel aus beiden Werten. Wenn es Vergleichswerte aus Verkäufen in der Vergangenheit von gleichartigen Immobilien (Alter, Lage, Ausstattung) gibt, macht er ähnliche Objekte vergleichbar (unterschiedliche Grundstücksgröße herunterrechnen, unterschiedliche Ausstattung Garage vorhanden/nicht vorhanden usw. anpassen). Erst den angepassten Vergleichswert berücksichtigt der Gutachter, um den aus Ertragswert und Sachwert ermittelten Verkehrswert eventuell noch anzupassen.

Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA), eine Behörde, deren angeblichen Fachleuten der am Kauf einer Immobilie interessierte Bürger vertraut, legt den Verkehrswert hingegen einfach dadurch fest, dass sie aus eine von der LBS veröffentlichte Tabelle Immobilienspiegel 2012 NRW, die im Internet als PDF-Datei zum Download angeboten wird, heranzieht und dort den unteren Wert der Preisspanne für gebrauchte Reihenhäuser in Münster wählt. Jeder öffentlich bestellte und vereidigte Immobilienwertgutachter rauft sich über soviel Unverstand und Fahrlässigkeit die Haare. Die kreditgebenden Banken hingegen vertrauen ebenfalls den in den Exposés der BImA genannten Preisvorstellungen, die ja angeblich von Sachverständigen der BImA ermittelt wurden, und finanziert das Haus, ohne dessen Sicherheitswert für das Darlehen zu überprüfen.

Auch der Verkauf einiger Britenhäuser zu Festpreisen an einkommensschwache Familien statt zu Höchstpreisen im öffentlichen Bieterverfahren ist rechtlich bedenklich. Ist es Aufgabe der BImA, eine Art Lotterie zu betreiben? Einige wenige einkommensschwache Familien erhalten (per Los) ein Haus zum Festpreis, die große Masse der einkommensschwachen Familien geht bei diesem Verfahren leer aus. Ist es eine städtische Aufgabe, die BImA zum Festpreisverfahren zu überreden und damit soziale Ungerechtigkeiten zu schaffen?

Außerdem sende ich Ihnen als Dateianhänge meine Anfrage an das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung und dessen Antwort bezüglich der Frage, ob und wie Wertgutachter das Kriterium Barrierefreiheit bei Wertgutachten berücksichtigen sollen.

Ich würde mich freuen, wenn Sie einen kritischen Blick über meine Website werfen und mir ein Feedback geben.

Mit freundlichen Grüßen
Ulrich Schlüter

2 Gedanken zu „Bima verkauft Konversions-Wohnungen überteuert

  1. Ich hoffe, den Käufern – vor allem, wenn es sich um Familien mit kleinen Kindern handelt – wird von der BImA mitgeteilt, dass diese Häuser ein sehr hohes SCHADSTOFF-Potential aufweisen. Vorsicht, dieses Thema wird nämlich von der BImA gerne verharmlost oder gänzlich unter den Teppich (oder besser gesagt unter den verseuchten Parkettboden) gekehrt!!!

  2. Sehr gutes Kontro in Bezug auf die Vermarktung der Häuser ehemaligen britischen Soldaten.
    Die ganze Sache stinkt doch gewaltig.Die Banken wissen ganz genau,daß der Wert der Häuser weit unter dem des begutachteten liegt.Trotzdem werden Kredite vergeben,welche zum Teil höher sind als Kredite für den Neubau eines Einfamilienhauses.In Gremmendorf liegen die Gebote bei 180 000€. Dazu kommen bestimmt noch 20-40 tausend an Sanierungskosten.
    Ich bin selbständiger Fliesenleger und sehr viel in der Badsanierung unterwegs.Am Hohen Heckenweg habe ich zwei Bäder saniert und war erschreckt über die zusätzlichen Kosten,welche auf den neuen,unwissenden Besitzer zukamen. Rohrinstandsetzung(Abwasser und Zuleitungen),Dachbodendämmung,neue Fenster etc.Natürlich können bei der Stadt KW Mittel beantragt werden,diese sind aber auch nicht geschenkt…
    Also vergeben die Banken hohe Kredite für den Kauf eines renovierungsbedürftigen Altbaus.Wo sind denn die Sicherheiten? Übernimmt sich ein Käufer,dann geht das Haus halt wieder weg,natürlich schon saniert…..
    Die Bank hat keinen Verlust.Die bestimmt nicht.
    Ich weiß aus guter Quelle,das die Banken Schlange stehen bei der Kreditvergabe…. Der gute Mann vom Liegenschaftsamt,welcher einem das Häuschen zeigt,hat reichlich Visitenkarten in der Tasche…
    Aber das haben und die Amerikaner ja schon vorgemacht:Immobilen überteuern-einfache Kreditvergabe- bis die Blase platzt.
    Das zu dem Thema.
    Ein weiterer Punkt: Wieso dürfen Wohnbaugesellschaften mitbieten? Ein halber Strassenzug wurde wurde vom Wohn-und Stadtbau erworben.Und kernsaniert.Bestimmt auch mit staatlichen Zuschüssen.Und dann teuer weiter vermietet.
    Anstatt sozial schwächeren oder kinderreichen Familien den Erwerb eines Eigentums zu ermöglichen….Nein,nein, nein -„alles rausholen was geht“ ist die Devise.
    Ist das Studentenwerk nicht auch am Ball?Sollen nicht einige Häuser barrierfrei umgebaut werden,dann für eine gewisse Zeit als Studenten WG’s vermietet werden, und dann schließlich als alten-und behinderten gerechtes Wohnen vermarktet werden? Wieviel städtische Zuschüsse gibt es denn dafür?
    Barriere freies Wohnen auf 2 Etagen? Wie geht denn das?Allenfalls die Dusche wird als begehbare oder barierefreie angelegt.Schon ist alles altengerecht und wird auch noch bezuschusst. Es wird danach ja auch öffentlich vermietet…….
    Für den Neubesitzer gibts keinen Zuschuss-nur einen höheren Kredit!!!!
    Ist doch wieder mal klar,Die Stadt und die Gesellschaften spielen sich die Karten zu,die wissen natürlich auch ganz genau wie das zu machen.Und der unerfahrene,gutgläubige Käufer wird sogar noch von seiner Bank verarscht.

    Grüsse J.Martin

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